고옥기 법무사, "부동산경매절차에 있어서 채권자의 배당요구"

한국의 부동산 경매 현황과 배당 채권자 정보

현재 한국의 부동산 시장은 가계부채 리스크의 확대 및 금융부실 위험 증가로 인해 대출에 의존하는 부동산이 경매 시장으로 이동하는 경향이 있다는 경제 전문가들의 의견이 있습니다.

부동산 소유자 vs 채권자

부동산 소유자에게는 안타까운 상황이겠으나, 투자금을 회수하고자 하는 채권자에게는 중요한 문제로 여겨집니다.

배당을 받을 수 있는 채권자 유형 

일부 채권자들은 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당에 포함되는 반면, 다른 일부 채권자들은 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.

• 이중경매 신청인
• 첫 경매 개시 결정 등기 전에 등기된 가압류 채권자
• 첫 경매 개시 결정 등기 전에 등기된 우선 변제자
• 종전 등기 기록상의 권리자

배당요구를 통해 배당을 받을 수 있는 채권자 유형

• 집행력이 있는 판결문 등을 가진 채권자
• 첫 경매 개시 결정 등기 후에 가압류를 한 채권자
• 민법, 상법 등 기타 법률에 의해 우선 변제 청구권이 있는 채권자
• 조세나 기타의 공과금 채권 등

배당을 요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자

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이중경매신청과 배당에 대한 주요 내용

이중경매신청 시점

선 경매사건의 배당요구 종기까지의 이중경매신청자는 배당받을 채권자로 인정됨.

배당요구 종기 이후의 이중경매신청

종기 이후에 이중경매신청을 해도 배당을 받을 수 없다.

압류채권자의 배당

배당요구의 종기까지 청구된 채권의 원금, 이자, 집행비용을 기준으로 한다.

일부 채권의 압류 및 배당요구

강제경매시 일부 채권을 청구 후, 나머지 채권에 대한 배당은 종기까지의 배당요구로 충당. 이를 통해 압류채권과 배당요구채권이 구분되어 배당을 받을 수 있음(대법원판결 1983. 10. 15. 83마393 참고).

 

가압류집행 채권자의 배당권리

가압류집행 이전의 채권자 배당

첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 채권자는 배당요구 없이도 배당을 받게 된다(민집 148조 3호 참고).

배당에서의 제외 금지

가압류채권자가 채권계산서를 제출하지 않았더라도, 그를 배당에서 제외할 수 없다. 이에 대한 관련 판례는 대법원판례 94다57718과 대법원판례 2005다34391을 참고할 수 있다.

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우선변제자와 그 배당에 관한 안내

첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제자

(근)저당권자와 그 권리

저당권이 우선변제를 받을 수 있는 범위는 원본(원금), 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권의 실행비용이다(민 360조 본문). 지연손해금, 즉 이행기일 후의 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 우선변제를 받을 수 있다(민 360조 단서). 지연손해금은 원본채무의 불이행으로 법률상 당연히 발생하므로 그 특약이나 등기가 없더라도 법정이율의 범위 내에서는 당연히 청구할 수 있다. 약정이자에 관한 등기가 있으면 그 이율에 의하여 지연손해금이 당연히 발생한다.

 

근저당권이 담보하는 채권의 범위는 등기된 채권최고액을 한도로 하여 그 결산기에 현실적으로 존재하는 채권액의 전부에 미치되 이자와 채무불이행으로 인한 손해배상 및 위약금도 채권최고액에 포함되므로, 원금과 이자, 지연손해금, 위약금 등을 합쳐 채권최고액의 범위 안에서만 근저당권의 효력이 미치며, 이를 초과하는 부분은 우선변제를 받지 못한다. 근저당거래계약의 결산기에, 이미 발생한 채권이 그 채권최고액을 초과하고 있고 근저당권자가 경매신청서 또는 채권계산서에 의하여 그 초과액까지도 청구하고 있을 경우에 목적부동산의 매각대금에 그 최고액을 변제하고도 잔액이 있으며 그 잔액으로부터 변제받을 후순위권자도 없는 때에는 그 잔액에서 위 초과액을 변제받을 수 있는가에 관하여는 사례마다 다르므로 배당 담당자에게 문의하는 것이 좋을 것이다.

 

가등기담보권의 피담보채권

가등기담보권자는 목적부동산에 대한 강제경매나 임의경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수 있고 이 경우에 순위는 가등기담보권을 저당권으로 보고 그 담보가등기가 된 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다(가등기담보등에 관한 법률 13조).

 

다만 저당권과는 달리 가등기담보권은 민법 394조에 따라 경매에 참가할 의무가 있고 민법 393조의 저당권보전청구권과 같은 특별한 보전청구권은 없다. 따라서 가등기담보권자가 경매에 참가하지 않고 목적부동산이 타인에게 매각되면 그 매수인에게 그 부담이 인수될 수 있다(대법원판례 2003마1438).

 

전세금반환채권 및 그 특징

최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 만약 전세금 반환청구권자가 배당요구를 하지 않으면 그 전세금 반환청구권은 소멸되지 않는다. 이 경우 그 채권은 목적부동산의 매각대금 배당에서 우선변제의 대상에서 제외되어 경매에 참가한 저당권자, 임차권자 등의 권리에는 무해하게 되며 그 후에도 임차인은 원칙적으로 그 전세금 반환청구권을 주택임대차보호법 31조에 따라 다음 임차권자로서 저당권 등에 대항할 수 있게 됨을 유의하여야 한다(대법원판례 93다10552, 10569 참조).

 

배당을 요구하여야 배당을 받을 수 있는 자

집행력 있는 정본을 가진 채권자

집행문이 부여된 판결정본 등은 강제집행의 근거가 된다. 이 때 집행권원에 표시된 내용은 금전의 지급을 주요 내용으로 해야한다. 일반적으로 강제집행을 진행할 때는 집행문이 필요하지만, 특정 경우에는 집행문이 필요 없다. 예를 들어, 지급명령이나 배상명령과 같은 경우에는 따로 집행문을 필요로 하지 않는다.

 

재산형과 법원의 과태료 재판을 통해 확정된 과태료 채권은 검사의 집행명령을 통해 독립된 강제집행이 가능하다. 이러한 채권들도 배당을 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다. 배당요구를 할 때 집행력 있는 정본을 소지하고 있더라도, 배당요구서에 집행력 있는 정본을 직접 첨부할 필요는 없다. 대신, 해당 정본의 사본을 첨부하면 충분하다. 이는 민사집행규칙 48조 2항에 따른 것이다.

 

 

가압류를 한 채권자에 대한 배당요구

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첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자

첫 경매개시결정등기 이후에 동일한 부동산에 대해 가압류를 진행한 채권자에 관한 내용입니다. 가압류채권자 중 첫 경매개시결정등기 전에 가압류를 진행한 채권자는 배당요구를 따로 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 권리가 있습니다(민사집행법 148조 3호).

 

하지만, 첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자의 경우는 그렇지 않습니다. 이런 채권자는 경매신청인에게 대항할 수 있는 권리가 없고, 집행법원 역시 가압류의 사실을 인지하기 어렵기 때문에, 배당을 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

 

우선변제청구권이 있는 채권자

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법

주택 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받을 때 임차보증금 상한 제한이 없습니다. 반면 상가건물의 경우 상한에 제한이 존재합니다. 그렇기에 임차보증금이 상한을 초과하면 해당 법의 적용 대상이 아닙니다. 주요 사항으로는 소액보증금의 최우선변제권 요건과 관련된 내용, 미등기 주택의 적용 법리 등이 있습니다.

근로자의 우선변제권

근로자가 근로기준법에 정의된 임금채권 및 근로자퇴직급여 보장법의 퇴직급여등채권의 우선변제권을 청구할 때 필요한 서류와 그에 따른 배당 요구 방식을 설명하였습니다. 이와 관련하여 질권, 저당권 및 담보권의 선순위에 대한 내용도 포함되어 있습니다.

조세 및 기타 공과금채권

조세 및 체납처분의 예로 징수 가능한 공과금채권의 징수 순위와 관련된 내용입니다. 과태료 중 법원의 과태료 재판을 거치지 않고 행정관청에 의해 부과된 확정된 과태료 채권도 여기에 해당됩니다. 이러한 징수금이 미납된 경우에는 국세징수법 또는 지방세징수법 상의 압류, 참가압류 또는 교부청구를 진행해야만 배당을 받을 수 있습니다.

부동산경매절차와 배당요구의 중요성

부동산경매절차에서의 배당을 받을 수 있는 채권자에 대한 기준은 복잡합니다. 배당을 자동으로 받을 수 있는 채권자와 배당요구를 통해 배당에 참가해야 하는 채권자의 구분이 필요하다.

 

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배당요구의 정의

배당요구란 다른 채권자에 의해 개시된 부동산집행절차에 참가, 부동산의 매각대금에서 변제를 받기 위한 강제집행절차에 편승하는 절차입니다. 채권의 원인과 액수를 명시한 서면으로 집행법원에 배당요구의 의도를 표현하면 됩니다.

채권자의 권리행사

채권자는 배당요구와 관련된 자신의 권리를 알고 있어야 합니다. 위에서 다룬 사항 중 본인의 채권이 어느 부분에 해당하는지를 파악하고, 배당요구의 여부를 결정하여 적절하게 권리를 행사해야 합니다.

 

 

◈ 칼럼니스트
사회적기업 케이마스(한국경영자문원) 자문위원 고옥기 법무사

고옥기 법무사

▣ 경 력
- 고옥기 사무소 대표 법무사
- 수원지방법원 성남지원 조정위원
- 경기중앙지방법무사회 소속 법무사
- 서울중앙지방법원 등기전산화
- 서울중앙지방법원 민사집행, 경매계장
- 서울중앙지방법원 부동산 및 법인 등기관
- 서울중앙지방법원 민사신청과
- 서울행정법원 사건접수, 행정재판참여
- 수원지방법원 성남지원 민사재판참여
- 행정사
- 공인중개사

 

고옥기 법무사, 부동산 경매의 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로서의 유치권

 

"부동산 경매에 대한 이해: 매각불허가 결정의 이해와 그 적용 사례"